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《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》政策解讀 發布時間:2018-5-28 作者:本站編輯

  為加強我市棚戶區改造工作,我局組織起草了《關于加強棚戶區改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),現就有關政策解讀如下:

  一、棚戶區改造與城市更新政策有什么區別?

  棚戶區改造和城市更新是相互獨立的政策體系。

  (一)政策適用范圍不同。棚戶區改造政策主要適用于老舊住宅區;而城市更新政策改造的范圍更廣,包括舊住宅區、舊工業區、舊商業區、城中村和舊屋村等。

  (二)補償獎勵標準不同。棚戶區改造項目的貨幣補償標準應當不低于被搬遷住房類似房地產的市場價格,產權調換按照套內建面1:1或建面不超過1:1.2的比例執行,允許不超過10m2的增購;而城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商,并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。

  (三)項目實施模式不同。棚戶區改造項目以公共利益為目的,采取政府主導,以人才住房專營機構為主,其他企業可以參與的模式,改造方式以拆舊建新為主,搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引導、市場運作的模式,改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建,所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性質住房。

  二、哪些情況適用于棚戶區改造政策?

  棚戶區改造對象以老舊住宅區為主,其中:

  (一)使用年限在20年以上的,且滿足“存在住房質量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區適用棚戶區改造政策。

  1、“住房質量安全隱患”是指房屋所處場地、環境存在安全風險,或房屋上部主體結構存在明顯破壞、變形,如房屋傾斜,地基不牢,使用海砂,墻體、梁、柱存在明顯破壞、開裂,鋼筋大面積外露銹蝕等情況;

  “消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規、不符合消防技術標準,可能導致火災發生或火災危害增大,并由此可能造成重大、特別重大火災事故或嚴重社會影響的各類不安全因素,如未設置疏散通道、安全出口、消防車道或消防登高面無法使用、室外消防用水缺乏等情況;

  2、“使用功能不齊全”是指房屋室內空間和設施不能滿足安全和衛生要求(如無集中供水、無分戶廚衛等);

  3、“配套設施不完善”是指周邊教育、醫療、排水、交通、供電、供氣、通信、環衛等基礎設施和公共服務設施配套不齊全或年久失修。

  (二)使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區,經區政府(含新區管理機構,下同)批準后可以適用棚戶區改造政策。

  根據《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)規定,房屋危險程度可分為A、B、C、D級,其中D級危房是指承重結構已不能滿足安全使用要求,房屋整體處于危險狀態,構成整幢危房。

  三、棚戶區改造項目補償獎勵標準如何確定?

  棚戶區改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式,由權利主體自愿選擇。

  (一)貨幣補償標準。棚戶區改造項目的貨幣補償標準應當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令292號)的規定確定。

  (二)產權調換標準。棚戶區改造項目中的產權調換按照套內建筑面積1:1的比例進行;鑒于老舊住宅區的產權證書普遍只記載建筑面積,沒有記載套內建筑面積,為了避免產生糾紛、方便操作,《實施意見》明確棚戶區改造項目中的產權調換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進行。

  (三)增購獎勵標準。考慮到老舊住宅區業主改善居住條件的需要,《實施意見》明確各區政府可以根據項目實際情況,允許權利主體每套住房增購不超過10㎡的建筑面積作為獎勵,增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收,最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。

  四、權利主體是指哪些群體?

  《實施意見》所稱的權利主體,是指可以通過不動產權利證書(含房地產證)、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權利的當事人。

  五、哪些企業可以作為棚戶區改造項目的實施主體?

  棚戶區改造項目以人才住房專營機構為主,其他企業也可以發揮各自在房地產開發、工程建設等方面的優勢,積極參與棚戶區改造項目的實施。

  六、棚戶區改造項目的實施主體將如何產生?

  棚戶區改造項目實施主體由區住房建設部門(以下簡稱區主管部門)確認,確認方式有兩種:

  1、直接確認人才住房專營機構作為棚戶區改造項目的實施主體;

  2、通過招標等方式確認棚戶區改造項目實施主體。

  七、棚戶區改造項目實施主體的工作有哪些?

  棚戶區改造項目實施主體負責以下工作:

  (一)棚戶區改造項目實施主體應當協助街道辦事處,制定項目的搬遷安置補償方案;

  (二)棚戶區改造項目實施主體參與簽訂搬遷安置補償協議;

  (三)棚戶區改造項目實施主體應當按項目監管協議、補償協議約定,支付安置補償等相關費用,協助權利主體辦理房屋抵押相關事宜;

  (四)補償協議簽訂完成后,棚戶區改造項目實施主體應當按規定向區主管部門申請房屋拆除工程備案,并在區主管部門的監督下完成建筑物拆除;

  (五)建筑物完成拆除后,棚戶區改造項目實施主體向不動產登記機構申請辦理與補償協議相對應的產權證書注銷登記;

  (六)建筑物拆除和不動產權利證書注銷后,棚戶區改造項目實施主體向區城市更新主管部門申請辦理建設用地審批手續;

  (七)待安置補償面積明確后,棚戶區改造項目實施主體應當與區城市更新主管部門簽訂土地使用權出讓合同。

  八、棚戶區改造項目中新建的住房有哪些用途?

  棚戶區改造項目需要滿足基礎設施及公共服務配套設施的要求,并且項目住宅部分除搬遷安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房,其中人才住房由人才住房專營機構持有或回購,保障性住房由區政府回購。

  九、棚戶區改造項目專項規劃將如何編制?

  (一)棚戶區改造項目的專項規劃由項目所在區主管部門負責組織編制,區主管部門也可以根據需要委托專業機構協助開展規劃編制工作。

  (二)棚戶區改造項目專項規劃的編制應當根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和法定圖則的要求,并充分考慮片區公共配套設施和市政交通基礎設施承載能力、人才住房和保障性住房建設等因素。

  十、棚戶區改造項目專項規劃將如何報審?

  (一)區主管部門負責組織編制棚戶區改造項目專項規劃,報區城市更新主管部門審查。區城市更新主管部門將項目專項規劃在我市主要媒體、官方網站、項目現場公示不少于30個自然日。公示期滿,區城市更新主管部門將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項規劃一并報區政府審議,審議通過的報市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批。

  (二)審批通過的項目專項規劃由區主管部門在項目現場進行公示,或以其他方式通知權利主體。

  (三)項目專項規劃需將法定圖則規劃的工業倉儲及商業等用地主導功能調整為保障性住房的,需要先按照簡化程序辦理法定圖則調整。

  十一、棚戶區改造項目專項規劃的效力層級如何?

  審批通過的專項規劃作為棚戶區改造項目相關行政許可的依據,同時依程序納入規劃國土“一張圖”綜合管理信息系統。

  十二、棚戶區改造項目搬遷安置補償協議將如何簽訂?

  由區政府確定的部門、項目實施主體與權利主體三方簽訂搬遷安置補償協議,協議中將明確搬遷安置補償標準、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業補償費、搬遷獎勵等內容。

  棚戶區改造項目搬遷安置補償協議中涉及的安置補償等相關費用由項目實施主體向權利主體支付。

  十三、棚戶區改造項目能否實施房屋征收?

  棚戶區改造是以公共利益為目的的,符合《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)以及《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令第292號)關于房屋征收的適用情形。

  為了避免出現因個別業主提出不合理要求而達不成補償協議,或者部分住房產權人不明確,導致項目難以順利改造,進而損害大多數業主合法權益受損的情況發生,《實施意見》明確在此情形下,區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收。區政府可以根據實際需要指定具體部門負責組織實施征收工作。

  十四、棚戶區改造項目土地使用權如何出讓?

  棚戶區改造項目的用地審批由各區政府負責,并通過協議方式出讓土地使用權。

  (一)出讓對象。棚戶區改造項目的土地使用權出讓對象是項目實施主體,由項目實施主體向區城市更新主管部門申請辦理建設用地審批。

  (二)出讓方式。棚戶區改造項目的土地使用權的出讓方式是協議出讓,經區政府審批通過的,由區城市更新主管部門核發建設用地方案圖和建設用地規劃許可證,并與項目實施主體按規定簽訂土地使用權出讓合同。

  十五、棚戶區改造項目的地價如何計收?

  棚戶區改造項目的土地使用權出讓費的計收標準根據建成后的房屋用途分別確定:

  (一)搬遷安置住房

  棚戶區改造項目中的搬遷安置住房與被搬遷住房產權性質相同。

  1、棚戶區改造項目的搬遷安置住房中,用于安置補償權利主體已取得房地產證(不區分商品房性質及非商品房性質)的,按照現行基準地價標準計收;

  2、棚戶區改造項目的搬遷安置住房中,用于安置補償權利主體未取得房地產證的,按照現行基準地價標準的1.1倍計收。

  (二)人才住房和保障性住房

  1、棚戶區改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房,產權歸政府的免收地價;

  2、棚戶區改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房,產權不歸政府的,按現行基準地價50%的標準計收;

  3、棚戶區改造項目中用于出售的人才住房和保障性住房,地價按照我市宗地地價測算規則規定的標準計收。

  (三)其他配套設施

  1、棚戶區改造項目中的公共服務配套設施產權歸政府的免收地價;

  2、棚戶區改造項目中的其他用途部分,按照基準地價標準計收的僅限整體轉讓;按市場評估地價標準計收的可分割銷售。配套商業產權歸政府的免收地價,但不得進入市場。

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